안녕하세요.
대표님의 든든한 절세파트너 세무법인 가치입니다.
부동산 법인을 운영하실 경우 일반 개인사업자와는 달리 법인사업자에 준하여 전문적인 세무기장 관리가 필요합니다. 또한 취득세, 재산세, 법인세 등 다양한 세금 부담은 물론, 법규 변화에 따른 신속한 대응 없이는 불필요한 위험에 노출될 수 있습니다.
이에 성공적으로 부동산 법인을 운영하기 위해서는 정확하고 전략적인 세무기장을 해야 하는데요. 특히 단순히 장부를 기록하는 것을 넘어, 법인의 재무 상태를 명확히 파악 후 절세 기회를 찾아내어 세금 부담을 최소화하는 것이 중요합니다.
그래서 준비했습니다. 부동산법인 세무기장에 대해 자세히 알려드리고자 합니다.
목차
– 부동산법인, 개인사업자와 다른 점
– 부동산법인 세금신고 종류
– 부동산 법인기장은 이렇게!
부동산 사업을 영위하시는 경우, 사업 형태에 따라 세금 및 법적 책임 등에서 중요한 차이가 발생하므로 꼼꼼하게 비교해보는 것이 중요합니다.
◎ 개인사업자 (부동산 임대 및 매매업)
○ 법적 지위 및 책임
• 사업주 본인이 사업체에 대한 법적인 책임을 지며, 사업상 채무도 개인적으로 채무와 동일하게 사업주 본인이 책임을 져야 합니다.
○ 과세 체계
• 사업 소득에 대해 개인에게 ‘종합소득세’를 과세하며, 사업소득 외에 다른 소득(이자, 배당 등)과 합산하여 누진세율 적용합니다
○ 세율
• 소득세율: 6% ~ 45% (과세표준 구간에 따라 누진)
○ 자금 조달 및 투자
• 주로 개인 자산이나 금융기관의 대출에 의존하며, 그외에 자금을 투자를 받는 것은 제한되는 경우가 많습니다.
○ 소유권 이전
• 부동산을 매매하는 경우에는 사업자 본인이 양도소득세를 신고해야 합니다.
○ 비용 처리 범위
• 부동산 임대업인 개인사업을 유지하기 위하여 지출한 경비에 대해서만 비용으로 인정 받을 수 있습니다.
○ 회계 및 행정 처리
• 상대적으로 간편장부 기장이 (간편장부 또는 복식부기)이 가능하며, 세금 신고 절차가 비교적 단순합니다.
○ 사업 확장성
• 대외 신뢰도 및 투자 유치에 있어 한계가 있습니다.
◎ 부동산 법인(법인 명의로 부동산 취득 / 운영)
○ 법적 지위 및 책임
• 법인은 주주 및 등기이사와 별개의 법적 주체로 법인이 자산을 소유하고, 부채에 대한 변제의무가 있습니다. (단, 대표자의 연대보증 등 예외)
○ 과세 체계
• 법인의 소득에 대해서는 법인에게 ‘법인세’를 과세합니다. 그리고 등기이사가 급여를 받거나 주주가 배당 형태로 이익을 가져갈 때 해당 개인에게 ‘소득세’ 가 과세됩니다.
○ 세율
법인세율
– 2억원 이하: 9% (단, 성실신고사업자(부동산임대업등)의 경우에는 19% 적용함)
– 2억 초과 ~ 200억 이하: 19%
– 200억 초과: 24%
○ 자금 조달 및 투자
• 주식 발행을 통한 자금 조달 용이하며, 외부 투자 유치 및 신뢰도 확보에 유리합니다.
○ 소유권 이전 및 승계
• 주식 양도를 통한 소유권 이전이 비교적 용이하며, 상속 및 증여 시 유연하게 활용 가능합니다.
○ 비용 처리 범위
• 법인의 사업과 관련하여 지출하는, 대표자 급여, 퇴직금, 법인 차량 등 법인 운영에 필요한 다양한 비용을 경비로 처리 가능합니다.
○ 회계 및 행정 처리
• 복식부기 의무, 외부감사 대상이 될 수 있으며, 주주총회 등 법적 절차 및 의무 준수 필요합니다. 그리고 법인은 개인사업자와 다르게 대표자 및 주주와 법인은 별개이므로 명확하게 구분해서 운영을 해야 합니다.
○ 사업 확장성
• 투자 유치, 사업 다각화 및 규모 확장, 신뢰도 향상에 유리합니다.
결론적으로, 사업 소득이 높고 규모가 커질수록 개인사업자보다는 법인이 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 특히 부동산 소득이 일정 수준 이상이라면 법인 전환을 고려하는 것이 효과적인 절세 및 안정적인 사업 운영에 도움이 될 수 있습니다. 하지만 법인은 복잡한 세무 및 행정 관리가 필요하므로, 이점을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋으며, 이에 전문 세무사의 도움을 받아보는 것을 권해드립니다.
부동산 법인이 신고해야 하는 세금의 종류는 개인사업자와 비교하여 더욱 복잡하고 전문적인 이해를 필요로 합니다. 주요 세금 신고 종류는 다음과 같습니다.
◎ 법인세
부동산 법인의 주된 영업활동(부동산 임대, 매매 등)을 통해 발생한 모든 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 개인사업자의 종합소득세에 해당한다고 볼 수 있습니다. 사업연도 종료일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어, 12월 말 결산 법인이라면 다음 해 3월 말까지 신고해야 합니다. 법인세에는 부동산 양도차익에 대한 추가 과세도 포함될 수 있습니다.
※ 주의사항
수입금액, 지출비용, 감가상각비 등 복식부기에 의해 정확하게 기록하고 관리하는 것이 중요합니다.
법인세 신고에 관해 자세히 알고 싶다면
https://blog.naver.com/vp___1/223783125907
◎ 부가가치세
재화나 용역을 공급할 때 발생하는 부가가치에 대해 과세하는 세금입니다. 부동산 매매 시 건물분에 대한 부가가치세가 발생하며, 임대 사업의 경우 월세에 대한 부가가치세가 발생합니다. (단, 토지는 면세)
○ 신고/납부:
• 일반과세자는 1년에 2회(1월, 7월) 예정신고 및 확정신고를 통해 신고 납부합니다.
https://blog.naver.com/vp___1/223916375037
• 법인사업자는 연 4회(3개월 단위) 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다.
https://blog.naver.com/vp___1/223924454938
※ 유의사항: 매입세액 공제를 통해 세금 부담을 줄일 수 있으므로 적격 증빙 관리를 꼭 해야 합니다.
◎ 원천세
법인이 근로자에게 급여를 지급하거나, 인적용역 사업소득자에게 용역 대가를 지급할 때 해당 소득에서 미리 세금을 징수하여 납부하는 세금입니다. 매달 발생하며, 지급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 신고 및 납부해야 합니다.
※ 유의사항: 급여명세서 및 지급명세서 제출 의무도 수반됩니다.
원천세에 대해 자세히 알고 싶다면
https://blog.naver.com/vp___1/223941189874
◎ 취득세
법인이 부동산(토지, 건물 등)을 취득할 때 한 번 부과되는 지방세입니다. 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 증여나 상속으로 인한 취득 시에도 취득세가 발생합니다.
※ 유의사항: 법인이 비사업용 토지나 주택을 취득하는 경우에는 과밀억제권역 안에서 부동산을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용될 수 있어 유의해야 합니다.
◎ 재산세
법인이 소유하고 있는 부동산에 대해 매년 부과되는 지방세입니다. 매년 7월과 9월에 납부합니다. 주택의 경우 7월(2분의 1)과 9월(나머지)에 나누어 납부하며, 토지는 9월에, 건축물은 7월에 납부합니다. 6월 1일 소유자 기준으로 과세됩니다.
◎ 종합부동산세
일정 기준 이상의 부동산을 소유한 법인에게 부과되는 국세입니다. 주택 및 비사업용 토지 등에 대해 적용됩니다. 매년 12월 15일까지 납부해야 합니다. (법인의 경우 주택분 종합부동산세에 대해 중과세율이 적용될 수 있습니다.)
◎ 지방소득세
법인세 납세의무가 있는 법인이 납부하는 세금으로, 법인세의 10%를 지방세로 납부합니다. 법인세와 함께 신고 및 납부를 해야 합니다.
이 외에도 사업의 특성상 발생할 수 있는 등록면허세, 교육세 등 다양한 세금이 존재할 수 있습니다. 복잡한 부동산 법인 세무는 전문가와 상담하여 진행하는 것을 추천 드립니다.
모든 법인사업자는 수익금액에 관계없이 의무적으로 복식부기 장부를 작성해야 합니다.
정확한 기장을 통해 법인의 재무 상태(자산, 부채, 자본)와 경영 성과(수익, 비용, 이익)를 명확하게 파악할 수 있습니다. 그리고 적법한 비용 처리를 통해 불필요한 세금 납부를 방지하고, 만족할 수 있는 절세 기회를 찾을 수 있습니다. 또한, 세무 조사의 위험을 줄이고 가산세 걱정을 덜 수 있습니다.
◎ 부동산 법인기장 시 고려해야 할 부분
○ 복식부기 원칙을 준수합니다.
• 모든 거래는 차변과 대변으로 나누어 기록하는 복식부기 원칙에 따라 작성되어야 합니다.
○ 법인과 개인 자산의 명확한 구분해야 합니다.
• 법인의 자금과 대표이사의 개인 자금을 철저히 분리하여 관리해야 합니다. 사적인 지출이 법인 비용으로 처리되지 않도록 주의해야 합니다.
○ 부동산 특성을 반영한 회계처리하기.
• 재고자산 vs 유형자산 분류하기
부동산을 단기 매매 차익을 위해 취득한 경우 재고자산으로, 장기적인 임대수익이나 업무용으로 보유하는 경우 유형자산으로 분류하여 회계처리가 달라집니다.
• 취득 원가 회계처리하기
부동산 취득 시 매매 대금 외에 취득세, 공과금, 중개수수료, 법무사 비용, 국민주택채권 매각차손 등 취득 완료 시점까지 발생한 부대비용을 취득 원가에 포함해야 합니다.
• 감가상각 매년 인식하기
법인 소유 부동산 중 건물 부분은 감가상각 대상이므로, 내용연수와 상각 방법을 결정하여 매년 감가상각비를 인식해야 합니다.
• 임대 수익 및 비용 인식하고 기록하기
부동산 임대료 및 관련된 유지보수비, 관리비 등을 정확하게 인식하고 기록해야 합니다.
• 증빙자료 철저히 관리하기
모든 거래에 대한 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 영수증 등 적격 증빙 자료를 빠짐없이 수취하고 체계적으로 보관해야 합니다.
• 법인관련 세금 신고 및 납부 기간 지키기
기장된 자료를 바탕으로 법인세, 부가가치세, 원천세, 지방소득세 등 각종 세금을 정확하게 신고하고 납부해야 합니다.
◎ 기장 방법 선택
부동산 법인기장은 크게 두 가지 방법(직접 기장과 세무사에게 기장을 맡기는 방법) 중 선택할 수 있습니다.
○ 직접 기장(셀프 기장)
• 직접 기장을 함으로써 기장 대리 비용을 절감할 수 있으며, 법인의 재무 상황을 직접적으로 파악할 수 있습니다. 하지만 세무 및 회계의 전문지식을 갖추지 않은 상태에서 기장을 할 경우 오류로 인한 세무 리스크가 발생할 수 있습니다. 그리고 법인 관련 세법을 개인이 파악하기 어렵기에 소규모이거나, 회계 전문 인력이 상주하는 경우가 아니라면 권장하지 않습니다.
○ 세무사에게 기장을 맡기는 방법
• 전문가에게 기장을 맡기므로 정확성과 신뢰성이 보장됩니다. 복잡한 세법 변화에 대한 대응이 용이하며, 합법적인 절세 전략 수립에 도움을 받을 수 있습니다. 이에 세금문제에 따른 시간을 본업에 집중할 수 있습니다. 많은 분들이 매월 기장료와 법인세 조정료 등의 비용에 부담을 느끼는데, 전문가의 도움을 통한 정확한 신고와 절세 효과를 생각한다면 합리적인 선택이라 할 수 있습니다.
이에 세무법인 가치는 부동산 법인의 복잡한 세금 이슈에 관해 적절하게 대응할 수 있는 경력 15년의 세무사 10인이 함께하고 있습니다. 이에 여러분이 어렵게 생각하는 부동산 법인 세무기장 업무를 제대로 맡기실 수 있는데요. 앞서 말했듯이 담당 직원 – 담당 세무사 – 총괄 세무사로 이어지는 3단 검증을 통한 만족스러운 절세효과와 객관적인 세금 운영을 도와드릴 수 있는 세무리포트를 제공해드리고 있습니다.
지금까지 부동산법인 세무기장에 대해 자세히 알아보았습니다. 부동산법인을 준비하는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
그리고 부동산법인 세무기장 외에 다른 세무분야에 대해서도 알아보고 계신 대표님도 있을 건데요. 저희 세무법인은 다양한 세무분야에 대한 경험과 노하우가 풍부한 만큼 믿고 맡기실 수 있습니다. 도움이 필요하시다면 언제든 문의하시기 바랍니다. 성심껏 도와드리겠습니다.
감사합니다.
