안녕하세요.
여러분의 든든한 절세 파트너 세무법인 가치입니다.
토지 매매를 하는 분들이라면 꼭 알아야 하는 하는 세금이 있습니다.
토지 양도소득세 입니다. 이를 정확히 이해하고 준비를 해야 자금 계획을 정확하게 세울수 있습니다.
토지 매매 시 발생하는 이익에 대해 양도소득세가 부과되며, 이를 정확히 계산하고 신고해야 하는데, 토지매입 가격, 양도가격, 보유기간에 따라 다르게 계산되기에 세부사항을 잘 파악하여 진행해야 합니다.
그래서 준비했습니다.
토지양도소득세 신고, 납부, 계산 방법을 자세히 알려드리려고 합니다.
토지양도소득세는 토지의 양도, 즉 매매나 수용등의 경우에 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다.
토지양도소득세는 주택 양도세와 달리 비과세 혜택이 적어서 더 많은 금액을 납부하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 양도 과정에서 양도소득세를 정확히 계산하고 이를 절감할 수 있는 방안을 찾아야 합니다.
양도소득세 = [(양도가액 – 취득가액 – 필요경비) – 장기보유특별공제 – 기본공제] x 세율
＊양도가액 : 부동산 매각 시 받은 금액 / 취득가액 : 부동산을 구매할 때 지불한 금액 / 필요경비 : 취득 및 양도 과정에서 발생한 기타 비용
양도소득세 세율은 표준에 따라 아래와 같이 달라집니다.
예를 들어, 과세표준이 10억 원 이하라면, 세율 42%이고, 누진 공제액은 3,594만 원을 적용하여 최종 세금을 계산하게 됩니다.
※ 사업용 토지와 비사업용 토지의 차이를 알고 있어야 합니다.
토지는 성격에 따라 사업용과 비사업용으로 토지가 나눠집니다.
이 구분에 따라 양도소득세율이 달라지므로, 절세를 위해서는 자신의 토지가 어느 쪽에 속하는지 확인해야 합니다.
비사업용 토지의 경우 실제 사업에 사용하지 않거나, 활용 계획이 없는 경우입니다. 비사업용 토지로 구분되면 기본 세율에 10%의 중과세율이 더해져 적용됩니다.
사업용 토지는 실제 농사, 축산업, 임업 등에 이용되는 토지인데, 농지가 도시 지역에 있지만, 직접 자경하지 않을 경우 비사업용으로 분류되어 중과세가 적용 될 수 있습니다. 사업용으로 분류될 경우 추가 중과세율이 적용되지 않습니다.
절세를 하고자 한다면 비사업용이 아닌 사업용 토지로 구분될 수 있도록 사업 목적에 맞는 사용 계획을 수립하는 것이 절세 전략입니다.
토지를 오랜 기간 보유한 경우, 보유기간에 따라 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 토지 양도 시 발생하는 세금을 줄이는데 효과적인 절세 전략입니다.
보유기간 공제율
3년 6%
4년 8%
5년 10%
10년 20%
15년 30%
예를 들어, 15년 이상 토지를 보유하면 최대 30%까지 공제 받을 수 있습니다.
이 공제를 통해 과세표준이 줄어들게 되면 납부할 양도소득세가 감소하게 됩니다.
특히 투자 목적으로 토지를 구입한 경우 장기보유특별공제를 적극 활용하면 절세 효과를 보실 수 있습니다.
※ 토지양도소득세 절감 시 이 점을 꼭 체크하세요.
앞서 말한 장기보유특별공제 외에도 몇 가지를 체크해야 합니다.
– 사업용 토지로 사용하기 : 사업용 토지로 사용하지 않는 경우에는 일반세율에 10%의 세율이 추가됩니다. 특히 농지, 임야, 목장용지 등은 실제 사용 목적을 명확히 해서 비사업용으로 분류되지 않게 해야 합니다.
– 허위 신고자료는 제출하지 말기 : 양도소득세 신고 시 매매 가격을 임의로 조정하거나 허위자료를 제출할 경우, 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 그리고 과소신고한 금액에 대해서 가산세등이 부과될 수 있기에 정확하고 투명한 신고를 해야 합니다.
– 절세 전략 계획을 세우기 : 토지 매각 시점에 대해 신중하게 계획하는 것이 좋습니다. 양도차익이 큰 경우 해당 연도의 소득이 높아지기에 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 여러 필지의 부동산을 매매할 예정인 경우에는 연도를 달리하여 매매하여 세금을 분산하는 것이 좋습니다.
이에 제대로 절세를 진행하고자 한다면 토지양도소득세 관련해 제대로 알고 있는 세무전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.
양도소득세에서 양도 시기는 원칙적으로 잔금 청산일을 기준으로 합니다.
하지만 잔금 청산일 이전에 소유권 이전 등기가 된 경우, 등기 접수일을 양도시기로 간주합니다.
따라서 이전등기를 7월에 완료했다면 7월의 말일로부터 2개월 이내에 신고를 해야 합니다. 9월 말까지가 신고 기한입니다.
잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 삼는 이유는 잔금이 청산되면, 실질적으로 매매계약이 완료되는 것으로 보며, 반대로 잔금이 청산되지 않았더라도 등기가 완료되면 소유권이 이전된 것으로 간주하기 때문입니다.
즉 보상금 수령일이 늦어도 소유권 이전 등기일이 빠르다면 이전 등기일을 기준으로 신고해야 합니다.
※ 신고를 지연하는 경우 가산세가 부과됩니다.
양도세 신고기한 이후에 신고를 하는 경우에는 무신고 가산세가 발생합니다.
무신고 가산세는 ‘세액의 20%’가 적용되며, 납부 지연에 따른 납부지연 가산세도 추가됩니다.
납부지연 가산세 : 미납•미달납부세액 × 미납 기간 × 이자율
* 미납 기간 : 납부 기한의 다음 날부터 자진 납부일이나 납세 고지일까지의 기간
* 이자율 : 22/100,000
따라서 납부가 어렵더라도 신고는 기한 내 하는 것이 좋습니다.
– 납부 기한과 보상금 수령 후 납부 방법
양도소득세 납부 기한 역시 신고기간과 동일하게 2개월 내 신고 및 납부를 완료해야 합니다. 잔금을 수령하지 못하여 납부가 어렵다면 일단 신고기한 내 양도세 신고를 완료하고, 세무서에 납부기한연장 신청등을 통해서 납부기한을 연기할 수 있습니다.
이후 보상금을 수령한 후 납부할 수 있도록 세무서와 상담하는 것이 좋습니다.
오늘은 토지양도소득세 신고 납부, 절세 방법에 대해 자세히 알아보았습니다.
토지 수용과 관련된 양도소득세는 소유권 이전일과 보상금 수령일을 정확히 기준 삼아 신고기한을 지키는 것이 중요합니다. 그리고 납부기한도 정확히 파악하여야 가산세 발생을 방지할 수 있습니다.
이 점을 꼭 기억하시고 신고 진행을 해보시기 바랍니다.
감사합니다.
