목차
- 올해 신청 기간 및 기준일
- ‘합산배제’와 ‘과세특례’, 뭐가 다를까?
- ① 합산배제 – 아예 과세 대상에서 빠지는 주택
- ② 과세특례 – 1세대 1주택자 계산방식을 유지하는 주택
- 인터넷(홈택스)으로 5분 만에 신청하는 방법
- 국세청 상담센터 활용하기
어느덧 선선한 가을바람과 함께 9월이 다가왔습니다. 부동산을 소유하고 계신 분들이라면 매년 이맘때 꼭 챙겨야 하는 아주 중요한 세무 일정이 있는데요.
바로 종합부동산세(종부세) 합산배제 및 과세특례 신고·신청입니다. 국세청은 올해 합산배제·과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만 8천 명에게 안내문을 발송했는데요, 최근 안내를 받고 고민 중이신 분들을 위해 핵심만 정리해 드립니다.
올해 신청 기간 및 기준일
◎ 신청(신고) 기간: 2026년 9월 16일 ~ 2026년 9월 30일
◎ 과세기준일: 2026년 6월 1일 현재 소유 현황 기준
◎ 혜택 반영 시점: 11월 정기고지서(종부세는 매년 12월 1일~15일 납부)
이 기간에 신고·신청을 완료해야 정상적으로 감면된 고지서를 받아 보실 수 있습니다. 만약 기한 내 신청을 놓치더라도 12월 정기 납부 기간에 자진신고납부 방식을 통해 적용받을 수 있으니 너무 불안해하지 않으셔도 됩니다. 다만 처음부터 감면된 고지서를 받으려면 9월 안에 신청을 마치는 것이 가장 깔끔합니다.
[관련 법령]
종합부동산세 제16조(부과ㆍ징수 등)
①관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 “납부기간”이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.
③제1항 및 제2항에도 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다.
‘합산배제’와 ‘과세특례’, 뭐가 다를까?
기존에 많이 안내되는 내용이 ‘1세대 1주택자 주택 수 제외'(과세특례) 위주라 자칫 ‘합산배제’와 같은 제도로 오해하기 쉬운데요, 사실 이 둘은 적용 대상과 효과가 분명히 다른 별개의 제도입니다.
| 구분 | 합산배제 | 과세특례 |
| 효과 | 과세표준 합산대상 주택의 범위에서 제외(비과세) | 과세표준에는 합산되지만, 세율·공제 적용 시 ‘1세대 1주택자’로 계산 |
| 대표 대상 | 임대주택, 사원용주택, 주택신축판매업자 미분양주택, 어린이집용 주택 등 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 소형 신축주택, 인구감소지역 주택 등 |
| 신청서 | 합산배제(변동)신고서 | 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서 |
| 신청기간 | 9월 16일 ~ 9월 30일 (동일) | 9월 16일 ~ 9월 30일 (동일) |
두 제도 모두 신청 기간은 같지만, 내가 가진 부동산이 어느 쪽 요건에 해당하는지 먼저 구분하는 것이 절세의 첫걸음입니다.
① 합산배제 – 아예 과세 대상에서 빠지는 주택
요건을 충족하면 해당 주택은 종부세 과세표준 합산 대상에서 완전히 제외됩니다. 대표적인 대상은 다음과 같습니다.
가. 임대주택
등록임대사업자가 일정 요건(임대의무기간, 임대료 증액 제한 5% 이내, 공시가격 기준 등)을 갖춘 주택을 임대하는 경우 합산배제 대상이 됩니다. 등록 시기(2018.3.31 이전/이후, 2020.8.18 이후 등)에 따라 세부 요건이 조금씩 다르므로 본인의 등록일 기준을 확인해야 합니다.
※ 최근 변경 사항: 올해 2월 27일부터 주택임대업 업종코드 요건이 완화되어 임대주택등록을 한 사업자가 주택임대업을 실질적으로 영위하고 있는 경우, 주택임대업 업종코드로 사업자등록이 되어 있지 않더라도 합산배제 규정 적용이 가능하다.
나. 사원용 주택 등
종업원의 주거를 위해 제공하는 사원용 주택이나 기숙사도 합산배제 대상입니다.
※ 최근 변경 사항: 사원용 주택은 일시적 공실에 대한 보완 규정이 신설되어, 과세기준일(6월 1일) 당일 공실 상태라도 해당연도 중 9개월 이상 종업원에게 제공한 사실이 있다면 합산배제를 받을 수 있습니다.
다. 주택신축판매업자의 미분양주택 등
주택건설사업자가 신축했으나 팔리지 않은 미분양주택, 시공자가 공사대금 대신 받은 대물변제 미분양주택 등도 대상입니다.
※ 최근 변경 사항: 건설 경기 지원을 위해 주택신축판매업자 미분양주택의 합산배제 기간이 기존 5년에서 한시적으로 7년으로 연장되었습니다(2025~2026년 납세의무 성립분 적용).
라. 그 밖의 합산배제 대상
- 가정어린이집으로 운영하는 주택(5년 이상 계속 운영 등 요건 충족 시)
- 국가등록문화재에 해당하는 주택
- 부동산투자회사(리츠) 등이 취득하는 미분양주택
- 연구기관이 소속 연구원에게 제공하는 주택 등
★ 위 요건은 세부 조건이 많고 계속 개정되고 있어, 실제 적용 여부는 국세청 홈택스의 ‘합산배제 자가진단’ 기능이나 세무 전문가 상담을 통해 반드시 확인하시길 권합니다.
② 과세특례 – 1세대 1주택자 계산방식을 유지하는 주택
원래 주택을 2채 이상 보유하면 다주택자로 분류되어 세 부담이 커지는데요, 아래 요건을 충족하는 주택은 신청을 통해 ‘1세대 1주택자’로서의 계산방식(기본공제 12억 원 및 최대 80% 세액공제)을 그대로 적용 받을 수 있습니다. (단, 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 합산되므로 종부세는 부과됩니다.)
주요 신청 요건
- 일시적 2주택: 이사 등의 사유로 대체주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 (신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도 조건)
- 상속주택: 갑작스러운 상속으로 주택을 취득한 경우 (상속 후 5년 미경과, 지분 40% 이하 등 요건 중 하나라도 충족 시)
- 지방 저가주택: 지방(수도권 밖 및 일부 접경지역)에 소재한 공시가격 4억 원 이하의 저가 주택
※ 올해 핵심 변경 사항: 부부 공동명의 1주택자의 경우, 지분율과 무관하게 부부 합의로 누구든 납세의무자로 지정해 1주택 특례를 신청할 수 있습니다. 특례를 신청하면 단독명의자처럼 기본공제 12억 원과 함께 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제를 적용 받을 수 있습니다.
반면, 특례를 신청하지 않으면 부부 각자 9억 원씩 총 18억 원의 공제를 받게 되므로, 본인의 나이와 보유 기간에 따라 어느 쪽이 유리한지 홈택스 모의계산 프로그램으로 반드시 비교해 보고 선택하셔야 합니다
이 조건에 해당한다면 9월 30일까지 반드시 특례 신청을 해야 불이익을 받지 않습니다.
인터넷(홈택스)으로 5분 만에 신청하는 방법
국세청 세무서에 직접 방문하지 않아도 방구석에서 편리하게 전자신청을 하실 수 있습니다.
신청 경로 (PC/모바일 홈택스) 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 → 국세신고안내 → 개인신고안내(또는 법인신고안내) → 종합부동산세 코너 이용
화면 안내에 따라 보유 중인 부동산 명세를 확인하고 해당 주택을 선택해 신청하면 됩니다. 홈택스에서는 ‘미리채움’ 서비스와 ‘합산배제 자가진단’ 기능을 제공하므로, 내 주택이 합산배제·과세특례 중 어디에 해당하는지 헷갈릴 때 활용하면 좋습니다.
한 번 신고한 뒤 소유권이나 전용면적 변동이 없다면 다음 해에는 별도 신고 없이 계속 적용됩니다. 다만 임대등록 말소, 임대료 상한 초과 등으로 요건을 충족하지 못하게 되면 반드시 ‘제외 신고’를 해야 추후 가산세 등 불이익을 피할 수 있습니다.
국세청 상담센터 활용하기
신청하다가 막히거나 내 조건이 맞는지 헷갈릴 때는 국세청 상담센터를 통해 정확히 확인하시는 것이 가장 안전합니다.
- 국세상담센터 전화번호: 국번 없이 ☎ 126
- 홈택스 전자신청 상담: 126 → 1번 → 3번 → 1번
- 종부세 세법 관련 상담: 126 → 2번 → 1번
좀 더 자세히 알고 싶다면
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2201&bbsId=1028&nttSn=1354762
글을 마치며
‘합산배제’와 ‘과세특례’는 이름은 비슷해 보여도 세금 계산에 미치는 효과가 다른 별개의 제도입니다. 내가 보유한 주택이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 구분한 뒤, 9월 16일부터 30일까지 놓치지 말고 신청·신고하셔서 현명한 절세 전략을 세우시길 바랍니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
※ 본 글은 2026년 9월 10일 기준 국세청 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 세부 요건 및 개정 사항은 수시로 변경될 수 있으므로 실제 적용 전 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.
