목차
– 아파트 증여세 산정 시 ‘유사매매사례가액’ 적용 주의점
– 증여재산공제와 분산 증여를 통한 세부담 완화 전략
– 부담부 증여 시 취득세 및 양도세 기준 검토

최근 자산 가치가 높은 아파트를 자녀에게 증여하는 사례가 증가함에 따라, 관련 세무 상담 문의도 함께 늘고 있습니다.

이에 본 세무법인에서는 부모 소유의 아파트를 자녀에게 증여할 때 유의해야 할 시가 산정 기준과, 세부담을 낮추기 위한 분산 증여 및 부담부 증여의 구체적인 절세 전략을 안내해 드립니다.

아파트 증여세 산정 시 ‘유사매매사례가액’ 적용 주의점

아파트를 증여시에는 공시가격이 아닌 증여일 전후의 세법상 ‘시가’를 기준으로 증여세를 신고해야 합니다. 국세청은 단지 내 면적과 층수가 유사한 세대의 실제거래 가격인 ‘유사매매사례가액’을 해당 아파트의 시가로 보기 때문입니다.

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○ 최장 2년 전 거래까지 검토하는 엄격한 기준

증여한 아파트의 시가를 판단할때, 유사매매사례가액을 적용하는 기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 하지만 최근 과세관청은 이 기간에 거래가 없었더라도, 증여 전 최장 2년 이내의 유사 거래가 있다면 재산평가심의위원회를 거쳐 이를 시가로 인정하고 있습니다.

만약 동일 단지 내에 비교할 만한 거래가 증여시점에 전후로 있었다면 나도 모르는 사이에 증여재산가액이 수억 원 높게 잡혀 예상치 못한 세금을 낼 수 있습니다. 따라서 증여 계약서를 쓰기 전 국세청 홈택스 공식 홈페이지 등에서 유사재산의 실거래가 요건을 필히 조회해야 합니다. 만약 시세 변동이 큰 시기라면 감정평가법인의 정식 감정평가를 받아 시가로 적용하는 것이 안전합니다.

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○ 예상치 못한 세액 재산정 리스크

과거 동일 단지 내 거래를 간과할 경우, 당초 예상보다 증여재산가액이 높게 평가되어 세액이 재산정되고 추가적인 세부담이 발생할 수 있습니다.

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○ 안전한 증여를 위한 사전 대책

증여 계약 전, 국세청 홈택스를 통해 유사 자산의 실거래가를 철저히 조회해야 합니다. 만약 시세 변동성이 커 가액 산정이 모호하다면, 감정평가법인의 정식 감정평가를 받아 시라고 적용하는 것이 안전합니다.

증여재산공제와 분산 증여를 통한 세부담 완화 전략

증여세는 수증자(받는 사람)별로 과세표준을 분산하고, 비과세 공제 한도를 최대한 활용할 때 절세 효과가 가장 큽니다.

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◎ 혼인·출산 증여재산공제 연계

성인 자녀의 기본 공제 한도는 10년간 5,000만 원입니다. 여기에 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 증여 시 1억 원이 추가 공제되어, 자녀 1인당 최대 1억 5,000만 원까지 세부담 없이 증여할 수 있습니다.

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◎ 자녀 부부 공동명의를 통한 과세 구간 하향

아파트를 자녀 1인에게 단독 증여하기보다 사위나 며느리를 포함하여 분산 증여하면 세부담이 경감됩니다. 증여세는 인별로 세액을 계산하므로, 누진세율 구조상 과세 표준 구간 자체가 낮아지는 효과를 얻을 수 있습니다.

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◎ 세대생략 손주 증여의 실익 검토

손주에게 직행하는 ‘세대생략 증여’는 산출세액의 30%(20억 초과 시 40%)가 할증됩니다. 하지만 자녀를 거쳐 손주로 두 번 증여할 때 발생하는 이중 취득세와 증여세를 감안하면, 한 번에 증여하는 것이 최종 세부담 측면에서 유리할 수 있습니다.

부담부 증여 시 취득세 및 양도세 기준 검토

아파트를 증여시에는 아파트에 낀 담보대출이나 전세 보증금(채무)을 자녀가 승계하는 ‘부담부 증여’도 고려해 보아야 합니다.

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예를 들어 시가 10억 원 아파트에 전세 보증금 6억 원이 있다면, 자녀는 채무를 제외한 순수 증여분 4억 원에 대해서만 증여세를 부담합니다. 대신 부모가 넘겨준 채무 6억 원에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.

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하지만 2026년 기준 지방세법을 보면 부담부 증여가 무조건 유리한 것은 아니며, 다음 두 가지 핵심 요건을 정교하게 분석해야 합니다.

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◎ 지방세법상 취득세 증여 간주 기준 확인

2026년 지방세법에 따라 직계존비속 간 부담부 증여 시, 인수하는 채무액과 부동산 시가인정액의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상 벌어지는 경우 대가 관계를 부인당할 수 있습니다. 이 경우 채무 부분까지 유상취득세율(1~3%)이 아닌 전체 가액에 대해 고율의 무상취득세율(증여 취득세율)이 적용되어 취득세를 추가로 납부할 수 있습니다.

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◎ 부모의 다주택 여부 및 자녀의 채무상환 능력(DSR)

부모가 다주택자이거나 규제지역 내 주택을 양도하는 형태라면 채무 승계분에 대해서 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 아울러 대출 채무를 이어받는 자녀가 향후 이자와 원금을 자력으로 상환할 수 있는지, 금융권의 총부채원리금상환비율(DSR) 규정과 소득 증빙 여부를 사전에 완벽히 소명할 수 있어야 과세관청의 사후 추징 절차를 피할 수 있습니다.

가족 간 부동산 증여는 세무당국의 정밀한 자금출처조사와 철저한 사후관리가 수반되는 복잡한 절차입니다. 특히 2026년 기준 지방세법에서는 시가 인정 범위와 부담부 증여에 대한 취득세 검증 기준이 강화되었습니다. 충분한 검토없이 증여세 신고를 한 경우에는, 의도치 않게 세액이 재산정되어 추가 세부담이 발생할 수 있습니다.

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따라서 증여 계약서를 작성하기 전, 반드시 전문 세무사와 함께 정밀한 세액 시뮬레이션을 거치는 것이 안전합니다. 앞서 안내해 드린 ▲유사매매사례가액 확인, ▲혼인·출산 공제 한도 활용, ▲부담부 증여 시 취득세 실익 저울질 등 세 가지 전략을 종합적으로 검토하시어 세무 리스크를 최소화하시기 바랍니다.

감사합니다.