목차
– 아파트 증여세 산정 시 ‘유사매매사례가액’ 적용 주의점
– 증여재산공제와 분산 증여를 통한 세부담 완화 전략
– 부담부 증여 시 취득세 및 양도세 기준 검토
최근 자산 가치가 높은 아파트를 자녀에게 증여하는 사례가 증가함에 따라, 관련 세무 상담 문의도 함께 늘고 있습니다.
이에 본 세무법인에서는 부모 소유의 아파트를 자녀에게 증여할 때 유의해야 할 시가 산정 기준과, 세부담을 낮추기 위한 분산 증여 및 부담부 증여의 구체적인 절세 전략을 안내해 드립니다.
아파트를 증여시에는 공시가격이 아닌 증여일 전후의 세법상 ‘시가’를 기준으로 증여세를 신고해야 합니다. 국세청은 단지 내 면적과 층수가 유사한 세대의 실제거래 가격인 ‘유사매매사례가액’을 해당 아파트의 시가로 보기 때문입니다.
○ 최장 2년 전 거래까지 검토하는 엄격한 기준
증여한 아파트의 시가를 판단할때, 유사매매사례가액을 적용하는 기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 하지만 최근 과세관청은 이 기간에 거래가 없었더라도, 증여 전 최장 2년 이내의 유사 거래가 있다면 재산평가심의위원회를 거쳐 이를 시가로 인정하고 있습니다.
만약 동일 단지 내에 비교할 만한 거래가 증여시점에 전후로 있었다면 나도 모르는 사이에 증여재산가액이 수억 원 높게 잡혀 예상치 못한 세금을 낼 수 있습니다. 따라서 증여 계약서를 쓰기 전 국세청 홈택스 공식 홈페이지 등에서 유사재산의 실거래가 요건을 필히 조회해야 합니다. 만약 시세 변동이 큰 시기라면 감정평가법인의 정식 감정평가를 받아 시가로 적용하는 것이 안전합니다.
○ 예상치 못한 세액 재산정 리스크
과거 동일 단지 내 거래를 간과할 경우, 당초 예상보다 증여재산가액이 높게 평가되어 세액이 재산정되고 추가적인 세부담이 발생할 수 있습니다.
○ 안전한 증여를 위한 사전 대책
증여 계약 전, 국세청 홈택스를 통해 유사 자산의 실거래가를 철저히 조회해야 합니다. 만약 시세 변동성이 커 가액 산정이 모호하다면, 감정평가법인의 정식 감정평가를 받아 시라고 적용하는 것이 안전합니다.
증여세는 수증자(받는 사람)별로 과세표준을 분산하고, 비과세 공제 한도를 최대한 활용할 때 절세 효과가 가장 큽니다.
◎ 혼인·출산 증여재산공제 연계
성인 자녀의 기본 공제 한도는 10년간 5,000만 원입니다. 여기에 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 증여 시 1억 원이 추가 공제되어, 자녀 1인당 최대 1억 5,000만 원까지 세부담 없이 증여할 수 있습니다.
◎ 자녀 부부 공동명의를 통한 과세 구간 하향
아파트를 자녀 1인에게 단독 증여하기보다 사위나 며느리를 포함하여 분산 증여하면 세부담이 경감됩니다. 증여세는 인별로 세액을 계산하므로, 누진세율 구조상 과세 표준 구간 자체가 낮아지는 효과를 얻을 수 있습니다.
◎ 세대생략 손주 증여의 실익 검토
손주에게 직행하는 ‘세대생략 증여’는 산출세액의 30%(20억 초과 시 40%)가 할증됩니다. 하지만 자녀를 거쳐 손주로 두 번 증여할 때 발생하는 이중 취득세와 증여세를 감안하면, 한 번에 증여하는 것이 최종 세부담 측면에서 유리할 수 있습니다.
아파트를 증여시에는 아파트에 낀 담보대출이나 전세 보증금(채무)을 자녀가 승계하는 ‘부담부 증여’도 고려해 보아야 합니다.
예를 들어 시가 10억 원 아파트에 전세 보증금 6억 원이 있다면, 자녀는 채무를 제외한 순수 증여분 4억 원에 대해서만 증여세를 부담합니다. 대신 부모가 넘겨준 채무 6억 원에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
하지만 2026년 기준 지방세법을 보면 부담부 증여가 무조건 유리한 것은 아니며, 다음 두 가지 핵심 요건을 정교하게 분석해야 합니다.
◎ 지방세법상 취득세 증여 간주 기준 확인
2026년 지방세법에 따라 직계존비속 간 부담부 증여 시, 인수하는 채무액과 부동산 시가인정액의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상 벌어지는 경우 대가 관계를 부인당할 수 있습니다. 이 경우 채무 부분까지 유상취득세율(1~3%)이 아닌 전체 가액에 대해 고율의 무상취득세율(증여 취득세율)이 적용되어 취득세를 추가로 납부할 수 있습니다.
◎ 부모의 다주택 여부 및 자녀의 채무상환 능력(DSR)
부모가 다주택자이거나 규제지역 내 주택을 양도하는 형태라면 채무 승계분에 대해서 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 아울러 대출 채무를 이어받는 자녀가 향후 이자와 원금을 자력으로 상환할 수 있는지, 금융권의 총부채원리금상환비율(DSR) 규정과 소득 증빙 여부를 사전에 완벽히 소명할 수 있어야 과세관청의 사후 추징 절차를 피할 수 있습니다.
가족 간 부동산 증여는 세무당국의 정밀한 자금출처조사와 철저한 사후관리가 수반되는 복잡한 절차입니다. 특히 2026년 기준 지방세법에서는 시가 인정 범위와 부담부 증여에 대한 취득세 검증 기준이 강화되었습니다. 충분한 검토없이 증여세 신고를 한 경우에는, 의도치 않게 세액이 재산정되어 추가 세부담이 발생할 수 있습니다.
따라서 증여 계약서를 작성하기 전, 반드시 전문 세무사와 함께 정밀한 세액 시뮬레이션을 거치는 것이 안전합니다. 앞서 안내해 드린 ▲유사매매사례가액 확인, ▲혼인·출산 공제 한도 활용, ▲부담부 증여 시 취득세 실익 저울질 등 세 가지 전략을 종합적으로 검토하시어 세무 리스크를 최소화하시기 바랍니다.
감사합니다.
